银鼎资产
PEAK AMC
项目背景
该公司厂房位于江阴市，属于江阴市政府所在街道核心区，处于江阴市政府大江大城核心规划区，项目北边一墙之隔为某大型国企房地产项目。根据银鼎资产在国土规划局、土储中心和拆迁办的了解，项目地块已经被纳入江阴市2022年拆迁工作计划中，且地块后续规划将调整为住宅用地（其中约1/4面积用于公共绿地），并被划入实验学校学区。项目公司原属于当地较大型制造企业，年产能20万吨，废水排污指标年14.4万吨，若对项目公司进行搬迁腾退，能释放排污指标，用于江阴市产业升级和招商引资。
处置过程
重整前：（1）和项目公司达成排他性合作；（2）与当地政府就参与重整及后续拆迁事宜进行沟通，确认政府对地块规划及拆迁安排，明确最低补偿金额及当地拆迁补偿政策；（3）和某国资及江苏某AMC达成排他性合作，并通过国资合作解决当地政府及职工对外来资本参与重大拆迁项目不信任及疑虑；（4）设计重整方案，上报江阴市政府，获得政府认可及相关批示。
重整中：（1）申请项目公司破产重整，确保我司对整个破产流程、评估、成本的可控性和可操作性，避免无序竞争；（2）和职工债权人、抵质押债权人及当地街道就重整方案达成一致，并与江阴法院沟通，确保重整方案能顺利实施及通过；（3）在重整中通过排他性合作、债权收购等方式，确保重整方案投票通过，在法院裁定通过。
重整后：（1）与街道和江阴土储确认拆迁补偿金额及方式，对原来补偿基础上进行调整或重新评估上调；（2）尝试地块后续招拍挂过程中，获得地块开发优先级，固定地块开发成本及确定性。
成果收益
项目由银鼎作为劣后方之一引进中间级投资人，共同作为项目公司破产重整投资人推进后续地块开发。 项目首期出资用于缴纳重整保证金及收购债权首笔款项；另外一笔出资用于其他重整投资款，其余金额进行配资，其他债权人受偿时间在破产重整方案中约定延后支付。项目预计总投资时间为9到12个月，其中破产重整时间2-3个月，启动至完成拆迁工作4-6个月，预留与政府洽谈调整补偿金额及后续开发事宜时间3个月。 在最低拆迁补偿，不考虑后续开发前提下，项目预计最低IRR为123.00%，劣后级资金IRR为205.80%，银鼎资产IRR为237.42%。
核心业务能力
1. 与国资、政府多方合作，以及与抵押权人、职工商定偿还金额，实现重整方案顺利进行。 银鼎资产与国资和江苏某AMC达成排他性合作，启动项目公司破产重整。银鼎得到了江阴市长、市政府和市金融办关于开展债务重整的批复文件支持。银鼎促成多方洽谈，安抚职工情绪；最终通过制定具有可操作性及合理的重整方案，使得可供债权人偿付资金增加，最大限度争取债权人支持，使得项目重整方案以高支持率通过。
2. 能够获得土地开发先机，且价值较高。 江阴市土地采用统一公开招拍挂形式推出，但是项目公司实控人可获得一定的开发先机和条件。银鼎调研后了解到，周边楼盘等地块均为开发商提前接洽后在公开市场成功拍得，土地开发具有可操作性和成功案例。银鼎资产参考周边相似楼盘容积率，估计出项目总货值，按10%项目利润率，得出项目后期开发收益可观的结论。